SCI et transmission du patrimoine

La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil qui permet de faciliter la transmission de biens immobiliers au sein d’une famille. Les biens immobiliers apportés à la SCI représentent la globalité de l’actif de la société.

Donation de parts de la SCI pour la transmission de patrimoine

Une société civile immobilière familiale permet une gestion commune familiale du patrimoine immobilier, mais également de faciliter la transmission d’une génération à l’autre du patrimoine immobilier détenu par la famille.

L’une des possibilités allant dans ce sens est la donation de parts de la SCI aux enfants, afin de simplifier et d’alléger les frais de transmission du patrimoine. Donner des parts de société est plus simple que partager un patrimoine immobilier entre les différents héritiers.

Par ailleurs, il y a un avantage vis-à-vis du coût des droits de succession. La donation de parts de la SCI n’entraîne pas de taxation des plus-values immobilières. De surcroît, des abattements sont possibles: notamment selon le lien de parenté entre donataire et donateur. La transmission de titres de la SCI des parents à leurs descendants est possible pour un montant de 100.000 euros, sans que des frais de donation ne soient demandés.

La donation de parts de SCI est généralement faite en nue-propriété : les enfants obtiennent la propriété sans l’usufruit, qui reste pour les parents. Ils en conservent donc la jouissance d'usage et peuvent continuer d’habiter ces biens ou de percevoir les loyers dans le cas de location desdits biens.

Par ailleurs, au décès du donateur, les héritiers obtiennent la pleine propriété des parts de la SCI dont l’actif est composé du patrimoine immobilier, sans devoir payer de droits de succession.

Éviter les tensions liées à l’indivision

La création d’une SCI peut être considérée comme une alternative appropriée à la situation d’indivision lors d’une succession. Les conflits liés à la répartition des pouvoirs vis-à-vis du patrimoine immobilier, ainsi que les décisions devant être prises à l’unanimité peuvent poser des problèmes dans une succession. Ils peuvent mener à son blocage et à une judiciarisation du règlement de la succession.

Dans le cas de la SCI, des statuts sont rédigés et un gérant est désigné. Il n’y a pas besoin d’unanimité décisionnelle dans le cas d’une SCI, contrairement à l’indivision. De plus, une SCI ne peut être dissoute par demande d’un seul associé.

Les inconvénients de la SCI

Il y a la nécessité de rédiger des statuts, puisqu’il s’agit d’une société. De plus, la création de la SCI signifie qu’il faut passer par le processus administratif complet de création de société : rédaction et enregistrement de statuts, publication au Journal d’annonces légal, ainsi que l’immatriculation au Tribunal de commerce.

Une déclaration annuelle des résultats est requise selon l’article 374 annexe II du code général des impôts. Comme toute société, une assemblée générale annuelle doit être tenue, avec le procès-verbal lié et la tenue d’une comptabilité.

Enfin, les associés de la SCI se trouvent en position de risque vis-à-vis de leur patrimoine personnel en cas de dettes sociales, si l’actif de la société est insuffisant face aux dettes contractées.