Nue-propriété et usufruit

Que sont la nue-propriété et l’usufruit ?

Les notions de nue-propriété et d’usufruit se retrouvent dans des situations d’acquisitions de biens, notamment immobiliers. Il arrive souvent que l’acquisition d'un bien soit faite au nom de l’enfant, mais que l’usufruit revienne aux parents. L’usufruit est défini à l’article 578 du Code civil. C’est la contraction de l’usus et de fructus, ce qui signifie l’usage du bien et son fruit, donc les revenus que le bien produit, tels que les loyers dans le cas d’une maison ou d’un immeuble. L’enfant obtiendra la pleine propriété lorsque le dernier des deux parents décédera.

La nue-propriété est le droit de propriété d’un bien immobilier ou meuble, mais le nu-propriétaire ne peut ni en faire l’usage ni en tirer les revenus générés. L’usage et la perception des revenus sont réservés à l’usufruitier du bien.

Les droits et devoirs du nu-propriétaire

Un nu-propriétaire ne peut vendre le bien, mais il peut vendre sa nue-propriété. Il ne doit pas aller à l’encontre des droits de l’usufruitier du bien qui doit pouvoir jouir de l’usage du bien. Le nouveau nu-propriétaire aura les mêmes obligations et ne pourra récupérer le bien qu’au décès de l’usufruitier ou de la fin de convention.

Par ailleurs, le nu-propriétaire est tenu de faire les grosses réparations sur le bien immobilier s’il s’agit d’un immeuble, tels que le ravalement de la façade ou les travaux de réparation de la toiture.

Les charges fiscales comme la taxe foncière doivent être réglées par l’usufruitier, alors que les charges du capital de la propriété reviennent au nu-propriétaire.

Droits et devoirs de l’usufruitier

L’usufruitier jouit de l'usage et des revenus produits par le bien, donc selon la nature du bien: les loyers de l'immeuble, les intérêts sur une somme d'argent, ou la récolte s'il s'agit d'un terrain agricole ou d'un verger.

Il ne doit toutefois pas abuser de son usage du bien, en l'endommageant: la dégradation du bien immobilier ou un défaut d’entretien de l’immeuble sont des cas d'abus d'usage du bien.

D’autre part, l’usufruitier ne peut signer de bail commercial ou rural pour le bien immobilier, sans avoir l’autorisation du nu-propriétaire. Il ne peut exister d’indivision entre l’usufruit et la nue-propriété, puisqu’ils sont différents par nature. Le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent se mettre d’accord sur qui aura le droit de vote aux assemblées de copropriété, si cela s’applique au bien immobilier.

Transmission en nue-propriété

L’enfant, qui lors d’un achat immobilier est le nu-propriétaire et ses parents sont les usufruitiers, devra financer sa part, notamment par un don d'argent des parents, part qui varie selon le type de contrat. L’âge de l’usufruitier a aussi un rôle sur la valeur de l’usufruit (et de la nue-propriété).

Quand un seul des enfants héritiers a bénéficié de la donation parentale, quand survient le partage de la succession, il sera considéré qu’il reçoit la contre-valeur du bien, plutôt que le montant de la donation.

La donation-partage est une solution pour éviter les conflits lors de la succession, pour décider à l’avance du partage des biens entre les enfants, qu’ils soient immobiliers, des biens meubles, des titres boursiers...La nue-propriété peut également être transmise dans cet acte notarial, ainsi que la quote-part de bien en indivision.